Keine Entscheidung, ohne zuvor in den aktuellen Auszug des spanischen Grundbuches Einsicht genommen zu haben. Diese Maxime gilt nicht nur für den ausländischen Immobilieninteressenten in Spanien. Diese Maxime wurde für spanische Notare auch in Gesetzesform gegossen.
Vor jeder Beurkundung einer Verfügung über Immobilieneigentum muss der spanische Notar vom Grundbuchamt den aktuellen Auszug anfordern. Damit wurde dem früheren Unwesen des Doppelverkaufes von Immobilieneigentum in Spanien ebenso ein Riegel vorgeschoben, wie ein Schutz vor überraschenden Belastungen geschaffen wurde.
Wenn Sie allerdings, wie in Spanien üblich, bereits ohne vorherigen Einblick in das Eigentumsregister einen privaten Kauf der Immobilie mit teilweiser Auszahlung des Kaufpreises getätigt haben und erst später feststellen, dass der doch so sympathische Verkäufer überhaupt nicht der Eigentümer des schön präsentierten Ferienhauses ist, ist die Teilzahlung oft unwiderbringlich verloren.
…sei daher als erste Maxime festgehalten. Allerdings ist auch damit noch keine ausreichende Rechtssicherheit geschaffen.
Denn ohne eigene Eintragung in das spanische Eigentumsregister als Käufer kann jederzeit ein Gläubiger des Verkäufers durch eigene Eintragung seines Rechtstitels eine rechtliche Vorrangposition erlangen und auch ein Zweit- oder Drittverkauf des aktuellen Grundbucheigentümers bleibt möglich.
…ist daher die zweite Maxime. Dies gilt insbesondere bei einem größeren zeitlichen Abstand zwischen privatem Immobilienkaufvertrag und vorgesehenem Termin zur notariellen Beurkundung.
Eine Sicherungsmöglichkeit ist hier ein notarieller Optionsvertrag, welcher in Spanien eine grundbuchrechtliche Ankaufssicherung bis zu maximal vier Jahren möglich macht.
…wird regelmässig ein Grundbuchauszug des spanischen Eigentums benötigt. In Verbindung mit dem aktuellen Grundsteuerzahlungsnachweis ermöglicht dieser beispielsweise eine überschlägige Wertberechnung. Auch ist aus dem Registerauszug meist ersichtlich, ob und welche Gebäudeteile legal errichtet wurden. Auch dies ist ein wesentlicher Wertfaktor.
…und deren potentielle Absicherung kann die Kenntnis von Eigentumserstellung und aktueller Belastungssituation auch von Geschäftsimmobilien eine nützliche Ausgangsinformation sein.
…bedürfen auch der genauen Kenntnis der grundbuchrechtlichen Eigentümersituation. Namentlich, wenn der Erwerb des Spanieneigentums schon viele Jahre oder gar Jahrzehnte zurückliegt, ist den Erwerbern, jedenfalls aber der Kindergeneration, die Eigentumsregistersituation oft nicht genau bekannt.
Schließlich noch eine gute Nachricht, dass der spanische Grundbuchauszug im Regelfall auch zeitnah ohne grösseren Aufwand beschaffbar ist, jedenfalls dann, wenn ein kompletter Eigentümername oder die Grundbuchregisterdaten bekannt sind.
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