Image 7 preload

Règles de base pour réussir vos photos immobilières

pour une vente directe du propriétaire de votre maison en Espagne (ou tout pays ensoleillé)

Des photos pour vendre, principe no. 1 : soleil et ciel bleu

Maison sous la pluie avec ciel couvert

En vue d'une vente directe du propriétaire de n'importe quel bien immobilier en Espagne, il faut savoir se mettre à la place du client : c'est difficile. Posez-vous la question : « l'acheteur, qu'est-ce qu'il cherche avec sa future propriété, maison ou appartement en Espagne ? ». Et la réponse est : LE SOLEIL ! (et le prix, mais ça, ça ne se photographie pas). D'où la règle no. 1 : il DOIT y avoir du ciel bleu (avec assez de soleil pour qu'on voie clairement les ombres ; pas d'ombres = pas assez de soleil). Une maison photographiée sous la pluie n'aura pas sa chance.

C'est basique, mais même des « professionnels » présentent encore des photos sans soleil à leur catalogue.

Maison sous le soleil avec ciel bleu

Ces deux maisons présentaient un rapport qualité/prix similaire. La première (dalles encore luisantes de pluie) ne m'a jamais valu une seule question en deux ans, alors que pour la suivante j'ai dû répondre à six messages en un mois.

Avec des photos prises sous la pluie, dans le brouillard, ou (sauf circonstance très particulière) de nuit, vous n'avez aucune chance d'être jamais contacté, sauf si vous présentez votre bien avec une décote d'au moins 50% sur les prix du marché, et encore : l'amateur se méfiera, se demandant quel défaut cache un tel rabais.

Un bon agent immobilier dans une région touristique le sait : il ne vend pas des maisons, il vend du soleil et du ciel bleu, avec, en dessous, une propriété, villa ou appartement, qui puisse correspondre au budget de l'acheteur.

La photo doit informer et séduire décider le contact

Votre propriété doit être présentée de manière dépouillée, sobre, mais si possible pas complètement vide. Et vos photos doivent décider des « prospects » (l'acheteur potentiel, il ne recevra le titre de « client » que s'il achète), à venir visiter. Pour cela, vos photos doivent INFORMER et SÉDUIRE. D'où le…

Principe no. 2 : DÉPERSONNALISER

Vous ne vivriez pas dans une autre ambiance que la vôtre (meubles, décorations). Mais ce qui vous plaît à vous ne plaira pas forcément aux prospects, aux amateurs, aux « gens » qui visiteront votre propriété.

« Ces gens-là n'ont aucun goût » ? peut-être… mais imaginez l'appartement ou la villa de vos meilleurs amis : est-ce que vous pourriez vivre dans le même décor qu'eux, avec les mêmes meubles, disposés de la même manière ? C'est peu probable. Et pourtant, ce sont d'excellents amis.

Au moins pour les photos, il convient donc de dépersonnaliser votre propriété. De même que lorsque vous en offrirez la visite au prospect, mais si vous y habitez encore en attendant de vendre, ça peut être plus difficile.

« Dépersonnaliser » ne veut pas forcément dire « vider ». Au contraire, les promoteurs décorent toujours leurs appartements ou villas « témoin » avec un mobilier minimaliste, démontrant que oui, si on met un lit double dans cette chambre, il reste de la place pour s'y déplacer, ou encore que le salon peut accueillir une grande table et quelques fauteuils.

Mais les souvenirs, bibelots africains ou posters un peu « olé-olé » doivent disparaître du paysage avant de faire la photo, ainsi que tout ce qui ressort de vos goûts personnels, de vos hobbys ; voici une liste :

Salon où on ne voit pas grand chose par manque de lumière, sauf qu'il y règne un désordre incroyable
  • armes, pétoires, sabres…
  • trophées de chasse et autres bêtes à cornes
  • signes religieux
  • motifs sexuels
  • engins de sport, dont le vélo d'appartement, plaie de nombreuses chambres à coucher (quand il est dans un local dédié ou au garage, ça va)
  • animaux : il y a des gens qui n'aiment ni les chiens ni les serpents, et d'autres sont allergiques aux poils de chat ; vous ne voudriez pas vous priver de leur visite pour si peu ?
  • l'assiette ou l'écuelle du chien
  • diplômes, médailles
  • coupes attestant d'une capacité sportive ou autre
Une chambre à coucher qui mériterait un peu de rangement: photos alignées sur le meuble, portrait de la Vierge Marie, casiers en désordre

Les deux photos ci-contre / ci-dessus sont sans commentaire. La seconde présente un alignement de photos, des tableaux et deux casiers en désordre, peu séduisants.

  • photos souvenirs alignées sur des meubles ou sur la cheminée, surtout si elles représentent visiblement de « chers disparus ». Désolé de vous le dire : pour l'étranger qui, à travers vos photos, débarque chez vous, elles sentent la mort, rien d'autre, et cette sensation, même inconsciente, est un mauvais point pour votre affaire
  • les portraits, au mur, des mêmes personnes
  • alignement de bibelots et souvenirs personnels
  • sommets d'armoires encombrés d'objets divers
  • des rangées de tableaux faisant penser à un musée. Le mur ne doit pas forcément être nu : un seul tableau de couleur vive souligne la taille du mur, plusieurs tableaux la réduisent. Le mot d'ordre est « sobre »: un peu, oui, beaucoup, non.

J'exagère ? Non. Face au prospect qui consulte un catalogue immobilier, vous êtes en concurrrence avec des dizaines de propriétés similaires à la vôtre, même si votre bien est unique. Et le prospect ne se dira pas consciemment: « je n'irai pas visiter cette villa parce qu'il y a un chat » mais dans le choix qu'il fait des propriétés à visiter, s'agissant de celle-ci, il pensera « je ne sais pas… il y a quelque chose qui me dérange, j'élimine ».

Bien entendu, s'il était venu sur place, il est vraisemblable que dans une maison lui plaisant, sentant la séduction monter, même en voyant le chat, il aurait oublié sa réticence initiale, et vous aurait fait une offre. Mais pour ça, il faut qu'il vienne, et vos photos sont votre seule chance de le décider à venir vous voir.

Pour les mêmes raisons, vous éviterez avec profit sur vos photos les éléments suivants :

Une autre chambre à coucher qui a besoin de rangement: photos alignées sur le meuble, et présence de la propriétaire sur la photo
  • personnes
  • produits de nettoyage
  • balais-brosse des toilettes
  • appareils de chauffage d'appoint, suggérant qu'il fait froid
  • la bouteille d'eau minérale : l'eau du robinet n'est pas bonne ? (parfois, c'est vrai)
  • les fils électriques qui courent dans tous les sens
  • et si possible les suspensions (lampes)

En effet, les grands lampadaires accrochés au plafond « mangent » l'espace, et amoindrissent sur une photo l'impression de volume que peut dégager une pièce, en particulier un salon. C'est absolument subjectif, mais c'est comme ça.

Photo précédente: désolé Madame, vous êtes dans le champ; et là encore, le dessus du meuble est encombré.


Cuisine très encombrée

Achat: le rôle de Madame

Dans l'immobilier, neuf fois sur dix, c'est Madame qui décide quel logement la famille va acheter. Et neuf fois sur dix, Madame passe beaucoup de temps à la cuisine, lieu des réussites qui lui valent la considération de son entourage. Donc Madame va regarder en premier lieu, sur les photos aussi, la cuisine : elle doit être propre, « lisible » dans sa structure.

Et pourtant, il arrive qu'un « professionnel » expose la photo d'une cuisine dont l'évier déborde de vaisselle sale. Il est inutile de publier un tel « document », tout comme il est inutile de publier une villa sans la photo de la cuisine: à refaire.

Salle de bain très encombrée

Encore quelques détails

Salle de bain : fermez le couvercle de la cuvette des toilettes, ou c'est là que risque de se terminer la réflexion du lecteur. Ici aussi, c'est absolument subjectif, mais c'est comme ça.

Vous éviterez aussi, pour une meilleure séduction :

  • la brosse ornée d'une touffe de cheveu traînant sur le lavabo au côté de nombreux objets hétéroclites
  • le câble du séchoir à cheveux ou d'un rasoir qui, après avoir « orné » une partie du miroir, s'entortille autour de deux crochets
  • le tube de pâte dentifrice dégoulinant
  • ainsi que les multiples brosses à dents du plus bel effet, et si électriques, là aussi parfois prolongées d'un cordon d'alimentation à la destination improbable…

Une salle de bain doit être propre, impeccable : comme à l'hôtel.

Portes: une porte, que ce soit le portail d'entrée ou une porte intérieure, doit être ouverte. Avec une porte (surtout d'entrée) fermée, le lecteur aura un sentiment de rejet, alors qu'avec une porte ouverte, il se sentira invité à entrer (même de manière virtuelle). Et puis, avec une porte fermée, il pourra avoir l'impression que vous avez quelque chose à cacher. Là encore, c'est absolument subjectif, mais c'est comme ça.

Photo d'une chambre à coucher

Lumière: même si un soleil rayonnant innonde la maison, prenez toujours vos photos intérieures avec les lampes allumées. Cela augmente la sensation d'espace (passez la souris sur cette chambre à coucher). De même, ouvrez les volets et tirez les rideaux.

Couleurs: sans faire de votre intérieur un musée d'art moderne, mettez ci et là une touche de couleur vive, en harmonie toutefois avec le reste. Les dames ont souvent un goût plus sûr que les messieurs : si vous appartenez à la seconde catégorie et avez un doute, laissez-vous conseiller.

Certes, les couleurs bistre, blanc-cassé, beige, ivoire, ocre pâle, rose délavé, mauve fatigué et vert olive (vaguement militaire) existent, mais si ce sont les seules couleurs de votre salon, il a peu de chance de séduire. Un ou deux coussins de couleur vive arrangeront tout ça. Eh ! c'est pour la photo, mmmhhh ? personne ne vous demande de garder les coussins.


Photos d'extérieur et saison: sur la côte méditerranéenne, à l'extérieur, la meilleure saison pour les photos, c'est l'hiver. Les couleurs sont plus franches, plus vives, et si votre propriété offre la vue sur mer, cette dernière sera plus profonde, plus impressionnante. En été, la brume de mer estompe ce beau paysage.

Photos d'extérieur et heure de la journée: au moins à l'extérieur, la meilleure heure pour faire vos photos, c'est le matin, vers 11 heures - midi en hiver, et jusqu'à 13 heures en été. Les couleurs et les reliefs apparaîtront mieux.

Photos d'extérieur et exotisme : si votre jardin offre un citronnier, un oranger (avec les oranges), un amandier ou un olivier, l'air de « ne pas y toucher », veillez à ce que le fruit soit bien visible, sans toutefois en faire une exposition botanique. Vos prospects venant du nord n'ont pas la possibilité d'avoir de pareils fruits dans leur terre d'origine, et dorénavant, ceux-ci non seulement seront visibles, mais ils seront à « eux ». Bien sûr, le palmier, le cactus, l'hibiscus ou la bougainvillée sont tout aussi exotiques, mais ça se mange pas.

Plans : si vous disposez d'un plan général de votre logement, vous pouvez l'ajouter.

Technique, taille des photos :

  • minimale : 480 * 360 pixels, en 96 (éventuellement 72) pixels par pouce (ppp ou dpi)
  • idéale: 800 * 600 ou un peu plus, en 300 ppp.
  • maximale : sans limite, mais aucune photo ne devrait « peser » plus d'un MB.
  • si possible dans des proportions 3/4 (p.ex. 800 * 600) plutôt que 2/3 (900 * 600)

Les deux questions

Au final, lorsque vous aurez « mitraillé » votre propriété avec l'appareil de photo, pour chacune d'elle, posez-vous les deux seules questions qui comptent :

  • Est-ce que cette photo informe ?
  • Est-ce que cette photo séduit ?

Si une des deux réponses est « non », jetez-la et faites-en une autre. Ici, une liste de contrôle résumant tout ça au format pdf, que vous pouvez imprimer, et ci-dessous quelques exemples. Ceux-ci viennent de la pratique, les photos améliorées ont été corrigés avec un programme de traitement d'images : souvent, ça se voit, et des photos naturelles sont plus simples à réaliser.

Exemples

La salle de bain qui suit n'est pas très séduisante, mais débarrassée du dentifrice, de la brosse à cheveux et des « machins » au-dessus du miroir, elle est déjà plus présentable. Notez aussi la couleur plus vive du linge. La lumière allumée aurait été encore mieux.
Salle de bain avant nettoyage pour la photo Salle de bain après nettoyage pour la photo
Cette salle de bain est vide, mais a une structure improbable et des couleurs peu attractives. Là aussi, quelques linges de couleurs vives, voire une plante verte améliorent la présentation.
Salle de bain à l'architecture disgracieuse et au décor peu attractif La même salle de bain, avec quelques éléments de décor: linge de couleur vive, pot avec une plante verte
Que dire ? au premier coup d'œil, on ne voit même pas qu'il y a un miroir surmontant le lavabo. Éviter.
Salle de bain remplie à ras bord de flacons, parfums, dentifrice et brosses à dent, tout est sens dessus dessous
Passez la souris sur les photos qui suivent pour les nettoyer: il n'y a pas une grande différence entre les deux, mais la seconde est un peu dépersonnalisée.
Cuisine avec gants de four pendouillant aux fenêtres et nombreux produits de nettoyage bien en évidence
Après nettoyage, la photo n'est pas forcément séduisante, mais au moins, on voit de quelles surfaces nous disposons.
Cuisine avec un fouillis épouvantable
Photo de gauche : inutile de passer la souris sur la photo, ça ne suffira pas.
Cuisine plus qu'encombrée: imprésentable
Par contre, la cuisine de droite est présentable de suite ; si le visiteur ne s'intéresse pas à votre villa, ce ne sera pas la faute de la photo. Notez la touche de couleur apportée par le plateau de fruits.
Cuisine impeccable, avec un plateau de fruits exotiques en avant-plan et rien d'autre sur le plan de travail
Certes, cette chambre à coucher n'est pas grande, mais laquelle des deux est la plus joviale ? Empruntez un dessus de lit ou une fourre de duvet à quelqu'un si vous n'avez pas envie d'en acheter une juste pour la photo.
Chambre à coucher pratiquement mono-chromatique, déjà pas bien grande, mais l'absence de couleur n'arrange rien La même chambre à coucher, avec un couvre-lit bleu, et un meilleur éclairage: beaucoup plus sympa
Spécialement dans les chambres d'enfant, une peluche (mais pas plusieurs) rendent le sourire. Notez aussi le tableau au mur. À villa égale, laquelle des deux visiteriez-vous ?
Petite chambre à coucher pour un lit simple, couvre-lit atone La même chambre à coucher avec un couvre-lit de couleur vive, et une sympathique peluche sur le lit
Ont disparu : les photos-souvenirs au-dessus d'un… (il ne serait pas inintéressant de savoir ce qui se cache là-dessous), et un des tableaux; faute de pouvoir vider les deux casiers supérieurs du bureau, ils ont été fermés.
Chambre au décor chargé Chambre au décor allégé
Ahhhh ! le home-trainer, un grand classique de l'élégance chambresque ! Notez aussi que pour la couleur, un tableau a été changé. Et avec la lampe allumée, ça aurait été parfait.
Chambre à coucher avec home-trainer ou vélo d'appartement; pas très vendeur La même chambre à coucher sans le home-trainer
Éviter: il y a des gens qui sont allergiques aux poils d'animaux.
Chambre à coucher avec chat sur le lit
Photo reçue telle quelle: à l'évidence pas le genre de photo qui aidera à vendre un logement.
Chambre à coucher avec un désordre épouvantable
Objectivement, ce salon est d'une taille généreuse, mais n'est-ce pas plus visible s'il est en bonne partie vidé ? L'amateur doit pouvoir percevoir qu'il y disposera facilement SES affaires, pas les vôtres. Dé-per-son-na-li-ser, c'est ça.
Grand séjour avec cheminée, mais l'impression de la dimension est réduite par la quantité de meubles Le même séjour avec cheminée, débarrassé de ses meubles, ouvrant l'impression d'espace
Ici, nous avions trois problèmes : l'alignement de photos-souvenirs, la dame (certainement fort sympathique) apparaissant à droite, et une absence presque totale de couleurs.
Chambre avec un décor chargé, et là encore assez mono-chromatique La même chambre, nettoyée d'une partie des objets superflus, et ornée de tableaux pour ajouter une touche de couleur
L'importance de la couleur…
Séjour avec cheminée presque mono-chromatique Le même séjour avec cheminée, avec des rideaux aux couleurs vives, et un tableau, bleu vif également
Sur la table, un sac muni d'un cordon électrique (une machine à coudre ?) coupe l'espace. Le pot de fleur le libère, en lui ajoutant un peu de couleur.
Terrasse couverte vitrée (véranda) utilisée en salon, où l'espace est coupé par un objet aussi indéfinissable que mal placé La même terrasse couverte vitrée, où l'objet inconnu a été remplacé apr un vase transparent avec des fleurs
À part les rideaux, il y a autre chose. Cette villa était vendue avec chauffage central, on voit d'ailleurs un radiateur au fond, derrière la table. Mais alors, pourquoi ce chauffage au gaz ? Le chauffage central ne marche pas ? il fait froid et humide dans cette pièce ? Dans l'esprit du prospect, le doute s'installe inconsciemment…
Autre terrasse couverte vitrée utilisée en séjour, avec un appareil de chauffage à gaz, laissant une impression de froid La même terrasse couverte vitrée, sans le chauffage au gaz, et avec des rideaux de couleurs vives, plus chaleureuse
Rappelez-vous : les photos, c'est pour VENDRE. Il arrive qu'un client dise « Peu importe que la maison ne soit pas en ordre, je veux la voir tout de suite ». Ce sont les champions des offres basses. Votre maison a de la valeur ? Alors, présentez-la comme telle.
Terrasse couverte vitrée avec un désordre impressionnant, notamment des vêtements usagés jetés ci et là sur des chaises La même terrasse couverte vitrée, débarrassée de ses vêtements
Il s'agissait d'une énorme villa, à rénover, peut-être avec un gros pétard… Vu l'état du salon, après avoir enlevé les trophées au-dessus de la cheminée et du guichet de la cuisine, et fait plusieurs tentatives d'éclaircissement, la photo a été publiée en noir et blanc. Parce que la couleur…
Terrasse couverte vitrée utilisée en salon, avec un désordre indescriptible La même terrasse couverte vitrée, en bonne partie nettoyée
Souvenez-vous: informer et séduire. Ici, il y a une terrasse, on peut même y accéder par une porte …
Terrasse extérieure appuyée contre un mur, on ne sait pas bien ce que c'est, et la photo est assez inutile pour vendre une maison
… c'est une information; mais pour la séduction la photo de droite se défend nettement mieux.
Fenêtre ouverte sur un beau paysage avec vue sur mer, assez séduisant
Dans laquelle de ces deux propriétés vous sentez-vous le plus invité à entrer ? Ici, on voit plus le portail que la maison
Maison derrière un portail fermé, vue depuis la rue
Là, malgré le mur, c'est porte ouverte; notez le passage à la villa, à droite du parking couvert.
Entrée de garage ouverte, avec porte d'accès à la maison
…et là, par où passeriez-vous ?
Villa moderne avec portail pour voiture donnant sur la rue; le portail est fermé
Conclusion, les portes seront de préférence ouvertes.
La même villa, mais le portail pour piétons est ouvert, nettement plus engageant
La première photo (« photo de tête ») doit impérativement être au soleil, même si la face principale est orientée au nord (ça arrive). Ici, pourtant de face, il sera difficile de retenir l'attention du visiteur qui risque de partir avant d'avoir vu le reste.
Façade principale d'une villa, orientée au nord, et donc dans l'ombre
Voici une bonne « photo de tête ». Après, pour montrer que vous ne cachez rien, montrez aussi la partie à l'ombre.
Façade principale d'une villa, en plein soleil
Magnifique terrasse couverte vitrée face à la mer, mais ayez la patience d'avoir un ciel bien bleu pour faire votre photo.
Terrasse couverte vitrée (véranda) orientée vers la mer, mais avec un ciel partiellement couvert La même terrasse couverte vitrée, avec ciel bleu, nettement plus gaie
Autre villa orientée au nord. Les ombres projetées sur la piscine donnent une impression de « froid ».
Terrasse d'une piscine, avec villa derrière, partiellement dans l'ombre, impression fraîche
Attendez donc que le soleil soit au plus haut avant de faire votre photo, et c'est un des rares cas où il vaut mieux la faire en été.
La même terrasse, avec plus de soleil, impression plus chaleureuse
Je n'ai jamais reçu de question pour cette villa à l'ombre, dont c'était la seule photo extérieure reçue, qui plus est mal cadrée ; qu'est-ce qui se cache, à droite ? (rien, mais cela aurait dû être démontré).
Autre façade principale d'une villa orientée au nord, donc à l'ombre; en plus elle est mal cadrée et une partie de la façade manque
Et cette photo n'a jamais publiée, avec une telle météo, c'était inutile.
Une villa sous la pluie
La photo de nuit apporte rarement beaucoup d'information, mais a un bon potentiel de séduction. Si en plus un croissant de lune apparaît…
Grande villa photographiée de nuit, avec un élégant éclairage extérieur
Depuis 1997, je n'ai vu qu'un seul reportage uniquement nocturne, allant du coucher du soleil jusqu'à l'aube du lendemain. Il s'agissait d'une villa très moderne, très éclairée, et la photographe était une artiste confirmée.
Villa moderne photographiée au crépuscule ou à l'aube
Si vous vous sentez à l'aise dans ce domaine, lancez-vous.
La Costa Blanca près de Calpe, après le coucher du soleil Calpe vue depuis les hauteurs, de nuit

RETOUR :