Première publication: juin 2002
Dernière mise à jour: 1er novembre 2006
Question de Mme. S., en Allemagne: Comment puis-je vérifier qu'une parcelle est légalement constructible ? J'ai le contrat de vente décrivant la propriété ("Escritura de compraventa" = acte notarié), mais la mairie ne peut pas me répondre.
Question de Monsieur H., au Canada: il y a trente ans, séjournant sur place pour mon travail, j'ai acheté une parcelle près de Denia; je ne me souviens plus trés bien où elle est, mais voici une copie de l'acte notarié. Je souhaite la revendre, pouvez-vous vérifier son statut ?
Réponse: En Espagne, deux administrations dépendant de la mairie organisent la propriété foncière. Le Registre Foncier ("Registro de la Propiedad") enregistre les changements de propriétaire, et l'existence ou l'absence d'hypothèques ou autres servitudes.
Le Registre Foncier décrit d'après l'acte notarié la localisation du terrain en mentionnant les noms des propriétaires voisins aux quatre points cardinaux, au moment de l'établissement de l'acte notarié.
Enfin, le Registre Foncier communique à la Mairie la valeur du bien (dans la plupart des cas, inférieure à la valeur réelle) afin de déterminer le montant des droits de mutation ("Impuesto de transmisión patrimonial"). Le registre de la propriété a ses propres codes d'identification d'un bien.
Le Cadastre ("Catastro") sert à la description géographique de chaque parcelle, et est utilisé pour établir le plan d'occupation des sols, ainsi qu'à des fins statistiques; il peut aider à résoudre des problèmes de voisinage. Il communique à la Mairie la valeur du bien (pas la même que la précédente, et généralement plus basse) en vue du calcul de l'impôt foncier ("I.B.I.: Impuesto de Bienes Inmobiliarios"). Le Cadastre renseigne sur la constructibilité d'un terrain; il a ses propres codes de numérotation, et le problème vient de ce que ces codes ne sont pas les mêmes que ceux du Registre Foncier ! Il n'y avait jusqu'au 1er janvier 2006* aucune connexion entre les deux registres.
La solution est, lorsque vous envisagez d'acquérir un terrain (ou même un bâtiment, surtout si celui-ci est neuf), de vous procurer le numéro cadastral ("Número de registro catastral"). Celui-ci se trouve sur la dernière quittance de l'impôt foncier, annuel et généralement échu en septembre.
Le propriétaire qui souhaite vous vendre son bien doit vous montrer cette quittance, et vous devriez en faire une photocopie. S'il ne peut vous présenter ce document, parce qu'il n'a jamais payé d'impôt, (ce n'est pas toujours sa faute: certaines mairies ont plus de dix ans de retard dans la collecte des taxes, et les parcelles à usage agricole ne sont pas taxées), vous devez absolument trouver ce numéro. S'il est de bonne foi, le propriétaire-vendeur tentera de vous aider.
* P.S. (1er novembre 2006): depuis le 1er janvier 2006, le numéro de code du Cadastre doit en principe figurer sur l'acte notarié en sus du numéro du Register Foncier. Il faudra toutefois encore quelques décennies pour que ces deux codes apparaissent ensemble sur les actes notariés, au gré de l'évolution des transactions.
Conclusion
Dans le cas de Monsieur H., ce dernier n'avait jamais payé d'impôt sur son terrain acquis au début des années septante et en son temps non taxable; il n'avait donc jamais eu communication de ce fameux numéro cadastral. Il a finalement pu nous faxer un vague croquis.
Sur la base de ce document, le correspondant INSERT local a enquêté pendant deux jours sur le terrain (un petit village), en particulier en interrogeant des personnes âgées susceptibles de se souvenir qui étaient les voisins de cette propriété, ou les héritiers de ces voisins, respectivement où on pourrait les trouver. Avec l'aide des voisins retrouvés, et d'un technicien communal plein de bonnne volonté, il a pu définir le contour de la parcelle, et l'identifier sur le plan cadastral, avec la mention… "inconstructible" et donc encore aujourd'hui non taxable.
Il est donc capital, lorsque vous acquérez un bien immobilier en Espagne, de vous faire montrer sa situation sur le plan cadastral, de demander une photocopie de ce fameux plan, et de prendre note du numéro cadastral correspondant.
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