Première publication: 2 avril 2013

Rendement locatif ou performance locative de la location de vacances privée en Espagne

Question(s) de plusieurs lecteurs:

Si j'achète ma maison en Espagne, je souhaiterai l'occuper pendant mes vacances et la rentabiliser en la louant le reste de l'année; quelle est le rendement ?

Réponse : si vous prenez vos vacances entre le 15 juin et le 15 septembre, la rentabilité locative sera (selon la durée de vos propres vacances) basse, très basse ou nulle. Les autres vacanciers partent en vacances en même temps que vous, et il est illusoire d'espérer trouver un locataire à l'année qui acceptera de quitter votre logement juste aux dates de vos vacances. L'été est LE moment pendant lequel votre propriété devrait être disponible à la location. La bonne question est donc plutôt :

Si j'achète ma maison en Espagne, je souhaiterai la louer pour la haute saison; quel rendement puis-je espérer ?

Comptez : environ 90 nuitées par an, notamment dès le 15 ou 20 juin jusqu'au 8 ou 15 septembre.

Et le prix de location se calcule comme suit:

  1. évaluer le nombre d'occupants potentiels de l'objet. Dans une propriété de trois chambres à coucher, cela fait déjà 6 occupants potentiels. Certains ajoutent au salon un canapé-lit, ce qui nous fait 2 occupants de plus, prenons la moyenne: 7 occupants.
  2. multiplier ce nombre par 20 à 30 euros (selon la catégorie de l'objet) par habitant potentiel et par jour. Dans cet exemple, disons 25 euros par occupant et par jour : 7 × 25 = 175 euros par jour, environ, donc 1'200 à 1'250 euros par semaine (la location d'été se fait à la semaine, du samedi au samedi, voire, si votre propriété est très recherchée, à la quinzaine).
  3. soustraire la commission de l'agence qui s'occupera de trouver les locataires, faire les entrées et les sorties, organiser le nettoyage, entre 30% et 40% ainsi que les petits frais, genre ampoule à changer, au total, environ 38% TTC de commission et frais.

Ce qui laissera en gros au propriétaire quelque chose comme 700 à 800 euros par semaine, environ 10 ou 11 semaines par an, plus quelques locations à Pâques ainsi qu'aléatoirement, à un tarif plus modeste, le restant de l'année.

Soustrayez encore les frais et impôts afférents à la propriété, entre 250 et 2'500 euros par an selon qu'il s'agit d'un modeste appartement ou d'une villa cossue, ainsi que l'impôt sur le revenu (environ 18% des loyers si c'est pour le propriétaire son unique source de revenus en Espagne) que le loueur se doit de déclarer à l'administration fiscale.

Divisez le rendement obtenu par le prix de l'objet et vous aurez votre rendement locatif. Selon mon expérience, ça tourne autour des 2,8 à 3,2%. Pour un appartement particulièrement bon marché (à l'achat), je suis arrivé une fois à 4,8%, mais c'est exceptionnel. Et méfiez-vous de qui vous promettra du 6% : soit il ne connaît rien au métier, soit c'est un fieffé coquin.

Plan B, location à l'année: celle-ci commence à se développer en Espagne, et je vous renvoie à l'article sur la location durable. La situation s'est détendue depuis quelques années, mais un investisseur ici ne devrait pas (encore) trop compter sur cette possibilité.



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