La fiscalité espagnole sur la vente d'un bien immobilier en Espagne

Question d'un lecteur français:

Nous voulons vendre notre résidence située à […] sur la Costa Blanca en Espagne, que nous détenons depuis une quinzaine d'années. Cette propriété est estimée à 180'000 euros: quelle est la fiscalité qui s'applique ? Peut-on procéder à la vente de façon confidentielle ?

Je ne suis pas un spécialiste de cette question, mais selon mon expérience, je peux vous dire que vous aurez essentiellement à payer un impôt sur le revenu que vous procurera la différence entre le prix d'achat et le prix de vente de ce bien immobilier. Le taux de cet impôt varie en fonction de facteurs divers, mais tourne en général autour de 21%, et je vous invite à consulter, le moment venu, un expert fiscal ou votre agent immobilier à ce sujet.

Par ailleurs, dans la région que vous évoquez, il est arrivé que la valeur déclarée de la transaction soit un peu inférieure au montant réel de la vente. Dans le cadre d'une pratique administrative en voie de disparition mais que l'on rencontre encore ci et là, il est arrivé que la limite inférieure du prix déclaré soit une fonction (pourcentage supérieur) de la valeur cadastrale, cette dernière étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien.

Cette valeur cadastrale figure sur le reçu de l'impôt immobilier municipal ("I.B.I.") payé chaque année en septembre au "SUMA", un organisme inter-communal créé pour la collecte de l'impôt dans la majorité des communes de la Costa Blanca. Tant que vous ne descendez pas au-dessous de cette ligne rouge, au sujet de laquelle seul un agent immobilier expérimenté sur place peut renseigner, il ne devrait y avoir aucun problème. Je me dois quand même de préciser que cette pratique est illégale. Exception: la valeur cadastrale est mal calculée, et beaucoup trop élevée; dans ce cas, il faut se battre pour en obtenir une révision à la baisse. C'est rare, mais ça arrive.

Il y a encore un impôt municipal de "plus-value", qui s'élève à une fraction de pourcent de la valeur de l'objet. Les autres frais de vente (droits de mutation, registre, notaire, etc.) sont à la charge de l'acheteur, sauf convention contraire avec celui-ci (droit dispositif).

Pour les propriétaires non-résidents, il y a encore une rétention détaillée au bas de cette page.

Au cas où vous seriez disposés à confier la vente de votre bien au correspondant INSERT local (de langue française), c'est très volontiers qu'il répondra de façon plus précise à la question posée sur les frais.

Quand à procéder à la vente de manière discrète, oui, bien sûr, c'est possible, mais il faudra tout de même que d'éventuels amateurs puissent visiter le bien… Par ailleurs, Bruxelles est en train de mettre en place un important programme d'échange d'information, destiné à permettre un contrôle européen de ce genre de transactions. Quoi que la somme évoquée dans votre cas soit modeste, il convient tout de même de prendre des précautions.

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